そろそろ金融資産が貯まってきたので不動産で更に資産を拡大させていこうと思う。

こんにちはー!!
こーちゃんです。

そろそろ金融資産が500万円を突破しそうというのと、
ちょうどいい感じの物件が出てきたので、さらに資産拡大戦略を取っていこうと思います。

方法としては、不動産を買うというものです。
古い、もう遅いと言われる方、リスクを取りすぎだという人もいると思いますが、

いろいろとリスク等について整理しながら、不動産を買うのか見極めていきましょう。

不動産について考えられるリスク

不動産を買うということは、現金一括で買うことではありません。
借金をして、自分の手持ちの現金以上の物件を買うということです。
借金というのは銀行から借り入れをすることを指します。

借金をすると、毎月銀行に対してお金を返済していく必要があります。
もしこの返済ができないと信用が毀損されたり、延滞金を払う、もしくは破産をする必要が出てきてしまいます。

これが返済に対するリスクと言うものです。
じゃあこの返済は、どのようにして行われるのかと言うと、不動産の場合は賃料を貰いそれを元手に返済をします。
例えば月10万円の家賃収入が入ってくるのに、15万円の返済をしないといけない場合の借り方をすると、
毎月5万円持ち出しをすることになります。
さらに借りていた人が退去してしまった時には、毎月15万円の持ち出しが発生してしまうことになります。

ということは入ってくる家賃に対して返済額をなるべく低くすることが重要となってきます。
これは返済期間を延ばすことによって、低くすることが出来ます。

1200万円を10年で借りた場合、毎月の返済額は10万円ですが、
これを20年とした場合の返済額は5万円と半額になります。
これを期限の利益と言います。
返済する時間を利益と考えるわけなんです。
この期限の利益が不動産にとってはかなり重要と言えます。

では僕の場合を考えていきましょう。
僕は現在サラリーマンをしています。
毎月の給料は手取りで20万円程度です。
ということは、毎月20万円は手出しをしても最悪大丈夫ということになります。

さらに、サラリーマンの生涯年収は2億円と言われていますので、
手取りにすると1億4千万円くらいになるので、
その半分7千万円くらいの不動産購入であれば最悪破産せずにお金を返すことが出来ると思います。(かなりツライ人生になりますが・・・)

というように自分の現状と未来予測に当てはめて不動産戦略を取り、リスクをはかっていくことが大切です。

今回の物件の場合

今回僕が買おうとしている物件は、建物は昭和30年ころに建てられた非常に古い物件です。
土地は21坪で路線価は670万円

駅から徒歩6分で都市部へ出るのも電車で15分くらいなのでアクセスは良いと思います。
この物件を500万円以下で購入したいです。
できれば400万円とか・・・・(さすがに難しいと思いますが)

周辺家賃相場は、5.5~6万円くらいなので年間66万円から72万円の家賃が入ってきます。
で、固定資産税が年間10万円程度ですので、56万~62万が手取りとして残る計算です。
500万円で購入すれば8年ちょっとで元が取れます。

正直この物件は家賃を産まなくても良い物件として考えています。
僕が狙っているのは、購入価格に対する路線価です。

500万円で購入した物件が700万円くらいの評価額となっている。
つまり帳簿上は500万を700万円1.4倍に増やしたことになります。
さらに家賃が入ってこれば、
1年目450万が700万1.55倍
2年目400万円が700万1.75倍
と手元にお金が戻りながら、レバレッジが効いてくることになります。

この物件を担保に、さらに大きい物件を借金で購入するつもりです。
イメージは4000万円程度の物件。
もちろんこの物件も路線価以下もしくはイコールくらいで考えています。
これに700万円の評価のある物件を抵当にいれることで銀行が考えるリスクを減らしてあげることで
借りやすくします。
そうですね。利回りは15%~20%は欲しいです。
これを期間20年で引っ張ることができれば、
年間返済額200万円に対して、家賃収入600万円~800万円
400万円~600万円が単純に手元に残ります。
実際は利子を払ったり、管理費や固定資産税などがあるので、150万くらいは出てくでしょうから、
250万円~450万くらいが残ってくる感じでしょうか・・・・

とりあえずここまでで、1人で生きていくことはできるくらい資産を積み上げることができました。
さらに、毎年の返済200万円+250~450万が手取り
となると、450万円~650万円資産として手に入れていることになります。
これを元にまた、同程度の物件を買い足す。
1年後でもいいし2年後であればもっと買いやすくなるでしょう。

良い物件で4000万円くらいのものを5棟くらい所有すれば家族で生きていく事ができます。
さらに僕働いていますからね。
給料も入りながら、家賃も入ってくる
これがリスクを抑えながら、資産を形成する僕なりの答えのつもりです。

さて、今日は物件見学に行きますよ!

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