住宅ローンのボーナス返済はあり派?なし派?徹底検証

こんにちはー!!

こーちゃんです。
突然ですが家を買うことになるかもしれません。
現在は実家暮らしをしていて家賃などはかかっていないのですが、
近い将来を見据えて、また自分が好きなのもあって
2年くらい前から毎日のように不動産情報を眺めてきました。

そしたらたまたまいい物件があって、もしかしたら本当に買えるかもしれない
というところまで来ているので、住宅ローンを組んだ場合のシミュレーションをしてみたいと思います。

物件スペック

地方都市部から電車で30分
駅から徒歩7分

周辺地価50~60万円
小学校徒歩4分
前面道路6m以上
公園の前
片側のみ住宅あり

土地:35.5坪
建物:108㎡
4LDK
築3~5年
床暖房・太陽光発電付き(残り8年)
駐車場2台スペース(ルーフ付き)

とまぁこんな感じの物件で、とりあえず住むにはちょうどいいかなって感じです。

お値段は3500万円になりそう。
固定資産税は年間15万円程度
太陽光発電の収入は月に2万円程度

気に入っている点は、片側にしか家がない、公園の前という点
35坪は売りにくいのか?と若干疑問には思いますが、最近はそれくらいでも買う人がいるみたいですので、
いいでしょう。。。。

住宅ローンについて

さて、住宅ローンについてここから話していきたいと思います。
家を買う時には、3000万円などという現金はない人が多いので住宅ローンという借金をして
毎月返済していく事になります。
最長で35年(420回)で借りることができるので、
大抵の人は35年で借りることにします。

理由は、最初に長く借りておいて、後から返済期間を短くする、のはカンタンだけど、
最初に短くしといて、後から返済期間を延ばすというのは、とても難しいからです。

⇒計画性のないひと、と判断されるためです。

最近の住宅ローン金利はとても安く1%を下回っていることが普通です。
住宅ローン比較サイトで見積りをすると、
最安値の金利を知ることが出来ます。
↓一度試してみてください。

こーちゃんの場合は、3500万円を住宅ローンで借りようと思っているので、そうした場合の毎月返済額は、
金利を0.7%とした場合、9.4万円くらいの返済額となります。

総返済額は、3950万円となり、450万円を利息で払うことになります。
細かく総返済額を書くと、39,472,342円です。
低金利とは言え、まぁまぁしますねwwww

とはいえ、住宅を買うことによって、住宅ローン控除といってローン残高の1%分税金が10年間安くなります。
3500万円×1%なので35万円税金が安くなる計算です。

それで利息分の負担はかなり軽減できますね。

ボーナス返済はありにした方がいい?

住宅ローンを組むうえでボーナス返済はありにするかとても悩む人もいると思います。

ボーナス返済というのは、ボーナス月を年間2回決めてその時に多く返済する、というものです。
世のサラリーマンの方は、毎月の給料に加えて、ボーナスをもらっていると思います。
そのボーナスをローンの返済に充てるというのが、ボーナス返済です。

ちなみに僕は、ボーナス返済をオススメします。
金額は?と言われると、MAXまでオススメしたいです。

だいたい借入総額の50%が多いので、
僕の場合は3500万の50%で1750万円をボーナス返済にすることができます。
その場合、
毎月の返済額 4.7万円×12カ月
ボーナス返済額 28.2万円×2回
となります。

総返済額としては39,497,667円です。

毎月均等に支払う場合と、ボーナス返済を入れた場合の返済額の違いは35年間で2.5万円です。
たった2.5万円で、毎月の返済額負担を減らすことができる。
なんて画期的な制度なんでしょう!!!

こーちゃんが住宅ローンを組むと・・・

ボーナス返済ありで住宅ローンを契約した場合、
毎月の返済額 4.7万円
ボーナス返済額 28.2万円
固定資産税 年間15万円
の支払いをすることになります。

一方、お金が入ってくるものもあります。
こーちゃんの場合、
太陽光発電 月2万円
住宅ローン控除額 年間30万円程度

となると、

毎月4.7万円のローン返済をして、太陽光発電収入が2万円入ってくるので、
出ていくお金としては、毎月2.7万円

固定資産税は、15万円支払いますが、ローン控除で30万円返ってくるので、
15万円余ります。12カ月で残った分を割ると、1.25万円

2.7万円-1.25万円=1.45万円

毎月の負担としては1.5万円くらいで
駐車場2台付き、一軒家を所有することができる。

画期的な制度だと思います。ボーナス返済は!!!

もちろんボーナス返済月には、それに加えて28万円の支払いをしないといけませんが、
毎月の給料が少ないため、なるべく毎月の負担を減らすことが重要だと思っています。

これもし2人で住みだしたら、さらに余裕な生活が送れると思います。
こんな感じでボーナス返済を加えて、住宅ローンを取り組んでみるのが良いと思います。

一番金利の安い金融機関の探し方は、この比較サイトから一括見積を取ることだと思います。

こーちゃんが買いたい家の余談・・・

余談ですが、、、、
今回の物件、築3~5年と築浅なのに加えて、
土地の価値が坪50万~60万円なので、
1750万~2100万円くらいあります。

その物件が3500万円とすると、

建物の値段は1400~1750万円となります。
太陽光発電の収入が残り8年、2万円×12カ月×8年=192万円入ってくるので、

1200万円~1550万円程度の建物の値段にできます。

10年後築15年程度になった物件をいくらで売却できるでしょうか?

周辺の売却事例から考えて、安くても2800~3000万円くらいならば売却可能だと思います。
となると、
300~500万円くらいで10年間住むことができたと考えると、
年間家賃は30~50万円
毎月2.5~4万円くらいの家賃と考えると、住むところとしてはとてもいい買い物となるのではないかと思います。

ということで、買えるなら買ってみたいと思います。

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